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    • 城市:全国
    • 发布时间:2019-03-15
    • 报告类型:市场报告
    • 发布机构:中房研协

    ——2019年1-2月房地产行业数据点评

    ??一、商品房销售面积同比负增长,金额大幅回落

    ??1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。

    3

    ??中房点评:2019年1-2月,商品房销售面积及金额增速大幅回落,销售面积增速继2015年5月后再次负增长。分物业类型看,住宅销售面积出现负增长,办公、商业营业用房连续负增长,跌幅扩大。分地区看,仅西部地区销售面积小幅上涨,涨幅缩小4.7个百分点。

    ??2019年开年楼市遇冷,除了受传统春节假期影响成交外,市场在调控影响下进入更为理性的阶段。从前两个月的销售数据看,市场表现与去年相比出现了明显的回落态势,但据此断定全年市场进入不景气区间与否,还需要进一步观察。即便市场下行,也应是一个循序渐进,螺旋式的过程。

    ??政府工作报告将解决群众住房问题与城市主体责任连接起来,未来因城施策、分类指导的调控将继续,各地政策将会细化及完善,巩固市场调控效果。楼市也将告别大涨大跌的非理性发展方式,抑制市场炒作的政策不会松,但城镇化进程下,居民的真实住房需求和改善需求依然会得到持续不断的满足,因此市场进入相对平稳健康的发展阶段。

    ??二、房地产开发投资增速提升,但不代表市场转暖

      1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中,住宅投资8711亿元,占房地产开发投资的比重为72.1%;同比增长18%,比2018年全年提高4.6个百分点。

    3

    ??中房点评:1-2月房地产开发投资增速为出现大幅提升,且为2014年12月以来最高。住宅投资表现更为突出,增速高出总投资6.4个百分点,办公楼投资结束负增长,商业营业用房投资跌幅略有收窄。各区域开发投资均为正增长,西部地区涨幅最大,东北地区涨幅收窄。

      与其他行业指标的颓势相比,开发投资可谓“一片红”,但开发投资是房地产市场的滞后指标,在楼市新开工、土地、资金等先行指标都大幅回落或同比下跌的情况下,开发投资的上涨并不代表市场转暖,更多的含义是前期的项目投资在本报告期继续兑现和履行。预计未来几个月,开发投资增幅将回落。

      三、新开工面积增速明显回落

      1-2月份,房屋新开工面积18814万平方米,增长6.0%,增速回落11.2个百分点。其中,住宅新开工面积13597万平方米,增长4.3%。

    3

    ??中房点评:1-2月,房屋新开工面积累计增速的大幅下降,但仍高于去年同期。需要注意的是,住宅新开工增速较2018年回落15.4个百分点,房屋总新开工增幅回落11.2个百分点,住宅新开工增速回落更为明显。办公楼涨幅高达38.0%,商业营业用房负增长,跌幅为-2.6%。

    ??房屋新开工是市场的先行指标,其增幅出现巨幅回落,原因之一是新年前两个月受到季节和气候等因素影响,是传统的开工淡季,2018年前两个月也是如此。原因之二,由于楼市入冬,市场景气转凉,尤其是开发企业融资困难,市场预期不佳,新开工节奏也受到影响。原因之三,市场格局再次发生变化,棚改规模降速,住宅库存上升,三四线楼市发展乏力,开发企业正在进行战略布局的调整,无论是拿地还是新开工,都处在一个调整衔接期。

    ??四、开发企业到位资金增速持续回落,加快资金回笼是“活下去”的不二选择

    ??1-2月份,房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中,国内贷款4976亿元,下降0.5%;利用外资52亿元,增长3.3倍;自筹资金7279亿元,下降1.5%;定金及预收款7366亿元,增长5.6%;个人按揭贷款3458亿元,增长6.5%。

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    ??中房点评:1-2月,企业到位资金增速延续2018年四季度以来的回落趋势,且在2019年前两个月内加速回落。国内贷款及自筹资金均为负增长,企业融资环境日益趋紧,销售回款重要性进一步提升。

    ??虽然从央行整体货币政策口径上趋于宽松,且上年通过四次降低存款准备金率释放了超过两万亿的资金流动性,但在“房住不炒”的主基调下,开发商的融资难度不降反增,国内资本市场的IPO、信托、企业债等融资渠道基本关闭。民营房企融资更加困难。在数据上反映为自筹资金部分的负增长。国内贷款限于政策因素,同样不容乐观,没有“大水漫灌”,开发商也不能对银行抱有幻想。唯一能够改善资金来源的渠道是销售,所以提升产品品质,加快资金回笼,是企业在行业寒冬“活下去”为数不多的选择。

    ??五、土地购置面积,成交价款跌幅明显

    ??1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%;土地成交价款690亿元,下降13.1%,2018年全年为增长18.0%。

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    ??中房点评:1-2月,土地购置面积是楼市的先行指标,土地购置面积跌幅为近十年来罕见,堪称断崖式下跌。除受春节前后地方政府推地规模锐减外,企业拿地力度也明显回落。这与企业判断未来楼市发展走向悲观有关,也是企业投资决策与市场预期相匹配的结果。由此可判断,土地和资金指标的快速回落,也预示未来开发投资逐步降速。

    ??六、商品住宅待售面积增加

    ??2月末,商品房待售面积52251万平方米,比2018年末减少162万平方米。其中,住宅待售面积增加117万平方米,办公楼待售面积增加49万平方米,商业营业用房待售面积减少393万平方米。

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    ??中房点评:在商品房待售面积持续减少的情况,住宅待售面积出现增加,是各城市针对不同市场情况结构性补库存的结果。

    ??(本文来源:中房研协 测评研究中心)

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