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    • 城市:全国
    • 发布时间:2019-03-14
    • 报告类型:市场报告
    • 发布机构:中金证券

    ??事件

    ??3月8日,人大委员会委员长栗战书在人大二次会议上提及要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括房地产税法等多项立法调研、起草。这一表态再度引起市场关于房地产税推出时间的广泛讨论与猜测,我们提示房地产税当前仍处于立法层面的稳步推进过程中,距离推出和开征尚早。

    ??评论

    ??房地产税当前仍处于立法起步阶段,距全面推出为时尚早。房地产税自2015 年被列入全国人大立法计划以来,几乎每年(尤其两会期间)都会有出台的预期和讨论,而四年来实际房地产税始终处于草案起草完善阶段,从未向人大常委会提请审议(按照立法程序,房地产税须至少经过人大常委会“三审”之后方可提交人大表决)。去年9 月被列入人大常委会立法规划第一类项目表明房地产税的立法工作仍在稳步推进中,但时至今日“一审”尚未开启,很大程度上体现出立法层面仍有不少问题需要论证和完善(征收范围、税基选取、免征条件、税率、现有税制归并调整等等)。

    ??而立法仅仅是第一步,距离全面推出和实施仍然任重而道远。

    ??房地产税本质是一种财产税而非调节税。该税种与物业价值高度正相关,是政府公共财政的持续来源,并非调节房价的工具。从国际经验来看,多数国家设立房地产税的目的是为了补充政府的公共财政收入。唯有日本和韩国在设立时兼有调节市场的目的,但事实证明最终并没有达到调节房价的预期效果。

    ??相比法律、评估等方面的准备工作,构建公共住房体系、提供充足的可支付住房是全面开征房地产税更为重要的前置条件。中国房价因基本制度上的三大问题呈现出总体水平偏高、区域间差异度偏低的状态。这三大问题包括:

    ??1)公共住房制度不完善;

    ??2)住房持有环节成本低;

    ??3)城乡二元的土地制度及由此产生的土地供给制度。

    ??不解决这三个问题,房价很难从绝对和相对意义上回归合理。然而,为了保持市场平稳运行、防止出现失控风险,这三个问题只能逐一处理。其中,第一项是当务之急。我们认为至少应在住房供应体系实现充分分层、行政性调控政策得以逐渐退出、房价回归市场机制之后,方为全面开征房地产税的成熟时机。

    ??看好地产板块后市表现。尽管房地产税等消息面噪音可能短期对市场情绪有所影响,但考虑地产调控政策和宏观环境不确定性风险均已解除且板块估值位置并不高,我们看好A/H 地产股后市行情,推荐估值吸引力强、布局核心都市圈的高弹性标的,A 股金地、荣盛、华发、中南、招商和保利,港股融创、世茂、中海宏洋、合景和禹洲,同时建议关注中国奥园(未覆盖);建议回避远洋。

    ??风险各地楼市调控政策调整程度不及预期;外部环境不确定性加大。

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